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如何应对房价涨了卖家的毁约行为

来源: 时间:2019-02-07 01:00:43

如何应对房价涨了卖家的毁约行为

资料图   真实案例:   2009年3月底,北京海淀区刘女士为结婚购置房产,经某中介公司介绍,与李先生签订了《存量房屋买卖合同》。约定:李先生将自己位于海淀区万柳地区某8号楼501号的房屋产权转让给刘女士,房款为800,000元,签协议当日付定金100,000元,约定合同三十日之内缴纳首付款200,000元,然后办理产权过户手续。4月底,刘女士顺利拿到商业银行拿到按揭贷款批准书,邀买家李先生去办理产权转移事项。但短短两个月的时间,该处房产市价就已经涨到了1,000,000元,李先生就此要求刘女士再加价10万元,被刘女士拒绝。之后,李先生干脆拒绝出面协商,也接不通,玩起了“失踪”。看到李先生一直拒绝配合办理房屋过户事宜,无奈之下,刘女士委托律师向法院起诉,希望律师维护其合法权益。   律师说法:   当前,楼市经过短短半年时间的低迷后,房产交易又开始走向火爆,价格走势持续上升。不少购房者在低价时入市,赶上在高价高期时履行房产过户等一系列手续。于是,卖家眼看到自己的房产在快速升值,就会提出加价或毁约的不诚信行为。那么,在这种情势下,购房者如何全力维护个人最大利益呢?如何在签约时规避风险,如何在发生纠纷时维权?北京市盈科律师事务所房地产部董冬冬律师为您支招。   1、签约时一定要考虑周全,控制好每个交易环节,提高卖家违约的成本。要采用北京市或当地政府推行的《存量房屋买卖合同》版本,因为该版本侧重保护购房人利益。目前,许多房屋中介在交易过程中往往政府指导版本不用,或者在签约上对购房人有利的条款统统用“/”废掉,对于这一点购房人一定要据理力争。比如一般情况,正式版本中合同约定,如果出卖人违约,买受人有退房或者要求继续履行合同并获得赔偿的权利,但是往往有卖家和中介增加你后期的维权难度,会阻塞你的选择权。   2、将中介拉进来,为卖家的违约承担连带。在本律师接触的房产案例中,房屋中介在出现纠纷后,一般就没有了缠你买房时的那份耐心和热情,以自己只是报告交易机会不承担卖方违约为借口,将个人推到九宵云外。而且,一旦有额外利润可觅,房屋中介会有道德风险,产生与卖家串通损害购房者利益的冲动。应对办法有两个:一是分期支付中介费用,按阶段按服务项目交纳相关费用。二是要求中介承担购房过程中的衔接,比如,如果卖家无力偿还尚有抵押的原按揭贷款,中介有义务为卖家垫资偿还,为房产解押。   3、支付合适的定金,提高对方解约成本。笔者手中有一房产纠纷,标的120万元,卖房者只要求购房者交纳一万元定金。对方自己设定的定金如此之低,其实在为自己将来全身而退打好伏笔。   董冬冬律师指出,世界上没有完美的合同,即使再完美的合同无法制止违约发生。因此,怎样应对房产纠纷才显得如此重要。   1、纠纷发生前收集好证据,房产交易牵涉几十件材料,都一一整理好。做好工作日志,列好工作进程表。杜绝自己无意的违约行为,被对方抓住把柄。   2、录音证据补充证明交易的过程。很多人认为,只要把交易过程中对方信誓旦旦的话记录下来,一旦对方违约,就可凭此证据维权。这里要澄清的是,一方面录音证据与书面合同、文字类材料相比,证据效力比较低,何况录音取证的技巧一般不够熟练,连“3W”要素都录不明白。另一方面,录音证据只能用于证明履约过程,无法替代实质性的交易要素。因此,录音录像证据在司法界评价并不高。   3、打官司前权衡好退房与收房的利弊。一方面,根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时,解除权人可以解除合同。一般购房合同中赋予对方违约情况下购房人的解除合同权利,且并有权要求赔偿损失,双倍返还定金。   另一方面,依据《中华人民共和国合同法》第110条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求其继续履行。   因此,在签订房屋买卖合同后,卖方主动毁约时,买方既可以要求解除双方订立的买卖合同,要求卖方支付合同中约定的违约金,也可以要求卖方继续履行该合同。选择是解除合同还是要求继续履行合同,完全取决于哪一种方式更容易获得最大利益。